• 房地產“救市”第二階段:降首付、發購房補貼、送戶口
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-02-28  /  瀏覽:1189 次  /  

來源:時代財經 

救市政策正在從紓困房企向刺激成交上轉變。

文/時代財經 黃銀橋

新冠肺炎疫情對各行各業都造成了不同程度的打擊,因售樓部關閉、工地停工,房地產行業的成交一落千丈。

為了緩解房企因銷售停滯而觸發的資金問題,2月中旬以來,已經有超過20個城市啟動“救市”。從這些城市的救市行動中可以發現,地方政府多在減稅免稅、延遲繳納土地出讓金、放寬預售條件等方面對房企進行扶持,著重緩解房企資金壓力。

如大多分析人士預測,加入救市行動的城市在不斷增加,而且在“因城施策”的背景下,有些城市已經開始在需求端發力。據時代財經了解,以衡陽為首,目前包括駐馬店、南寧、青島、蘇州在內的城市正在通過發放購房補貼、放寬公積金貸款、引進人才等措施刺激個人購房。

甚至已經有銀行在商業房貸上動刀。2月24日,據21世紀經濟報道披露,浙商銀行近日下發了個人貸款政策調整的通知,對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。

顯然,救市政策正在從紓困房企向刺激成交上轉變。

一位要求匿名的房企營銷人員在2月24日向時代財經表示,這些區域出臺相應刺激政策,針對目前市場來說是比較有利的,主要是剛需購房者的購房門檻低了,很多前期想入手而不能入手的,這個時候就是最佳時機?!罷庋艿鞫喑了招榪偷淖式鵠椿鈐臼諧?、帶動市場。投資購房者也會抓住這次機遇,選擇這個時候入手?!?/p>

從紓困房企到刺激購房

第一個宣布降低首付的是河南省駐馬店市。2月21日,駐馬店市出臺17項穩樓市政策,其中關于公積金貸款方面,政策明確指出,繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%,同時住房公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元。

同步實施的還有購房補貼政策,根據規定,各類人才補助標準200元/平方米,大中專以上畢業生補助標準150元/平方米,農民工補助標準100元/平方米,補貼資金由受益財政承擔,中心城區補助資金按屬地稅收受益比例由市區兩級分別按50%承擔。

目前,還沒有其他跟進駐馬店市的做法,但商業房貸的放松已經到來。據21世紀經濟報道2月24日的文章指出,浙商銀行近日對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%,同時取消了500萬以上房貸納入非普宅標準的貸款政策。

據時代財經了解,央行2016年規定非限購城市首套房首付比例原則上最低為25%,各地可向下浮動5個百分點,但浙商銀行此前在非限購城市一直執行30%的首付比例,此次是首度下調。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析指出,目前非“限購”城市多為三四線城市,該類城市今年春節受疫情影響,返鄉置業需求并未釋放,浙商銀行此次下調首套房首付比例,能增加購房者信心,刺激部分返鄉置業需求繼續釋放,也為疫情后銀行貸款額度的釋放做好鋪墊。

在廣西南寧,雖然沒有降低首付比例,但將公積金貸款的使用范圍擴大了。此前調控升級時,南寧暫停了第二套及第二次住房公積金貸款。 而2月23日最新調整政策顯示,職工個人及家庭只擁有一套住房,且該住房建筑面積在120平方米(含)以內的,允許其在購買建筑面積為144平方米(含)以內的第二套住房時申請使用住房公積金貸款。

南寧住房公積金管理中心直言,政策調整是為了減輕新冠肺炎疫情對南寧市房地產市場造成的影響,進一步提高住房公積金使用效率,加大住房公積金對繳存職工購買改善性住房的支持力度。

除了在首付上做文章,還有部分城市通過發放購房補貼、人才引進等措施刺激需求。

2月14日晚間,衡陽市住建局聯合財政局等十部門發布“衡十七條”,其中提到,對購買新建商品房(含住宅和非住宅,非住宅不含車位、車庫、雜物間)和存量住房,簽訂網簽協議并繳納契稅,所繳契稅稅率為1%的,由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼;所繳契稅稅率為1.5%的,由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼;所繳契稅稅率為2%以上(含2%)的,由市財政按所交契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的,由市財政按1000元/個的標準對購買人予以補貼。

此外,人才購房補貼對象進一步擴大,在原補貼基礎上提出非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。

安徽馬鞍山則在2月21日宣布,2011年8月出臺的首套普通住房交易購房補貼政策再延長一年,延期至2021年2月28日。該政策主要針對在馬鞍山市市區購買首套普通住房的購房人,對個人在本市市區購買90平方米及以下普通住房(含二手房),且該住房屬于家庭唯一住房的,給予購房人商品房價值或存量房(二手房)核價單核定價值的1%補貼;對高層次人才(具有大學本科及以上學歷或中級及以上專業技術資格或技師及以上置業資格的個人)在本市市區購買90平方米以上至144平方米以下普通商品住房(不含二手房)且該住房屬于家庭唯一住房的,給予購房人商品房價值1.5%補貼。

蘇州相城區則從人才引進上著手。2月20日該市下發通知宣布降低人才落戶門檻,對有來相就業意愿的全日制本科及以上學歷的人才,放寬有關限制;暢通人才購房綠色通道,將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具范圍,在區內購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響;協調解決一線專家人才子女就讀區內公辦學校。

青島市也在2月21日跟進,該市將“先落戶、后就業”政策放寬到畢業學年在校大學生,已落戶的可享受本市購房、申請人才公寓等政策。

“救市”進入第二階段

對于房地產行業的各類扶助政策從2月6日開始陸續頒布,從一開始的減免房產稅和土地增值稅,到延期繳納公積金,再到后來延遲繳納土地出讓金、放寬預售條件等,截至目前跟進并出臺相關政策的城市已經超過20個。

這些政策主要從房企層面出發,意在幫助房企渡過短期的資金難關。正因為針對的是房企資金問題,所以對于市場的購房需求并沒有太大作用?!安淮碳ば棖?,任何政策都毫無意義?!敝性夭紫治鍪φ糯笪氨硎?。

如今,隨著降首付、給予購房補貼、人才引進等刺激個人購房的政策出臺,張大偉認為救市政策開始了第二階段,開始刺激需求了。

國仕英指出,疫情影響下,房地產市場整體情緒較為低落,這一輪政策的出臺可以提高購房者的信心,提升市場活力。中指院亦直言,當前部分城市公積金貸款、人才購房政策的放松,對提振購房者置業信心起到積極作用。

如當初無錫延期繳納土地出讓金、放寬限售條件被眾多城市效仿一樣,這些需求端扶持政策的陸續放開將成為接下來的行業趨勢,這也成為了行業人士的共識。

不過,在肯定新一輪救市政策帶來的正面影響之余,多位行業人士也保持著相對謹慎的態度。

在最為關鍵的降首付環節,目前第一個“吃螃蟹”的駐馬店降低的是公積金貸款首付比例。上述房企營銷人士強調,在公積金貸款方面,其實每個城市的使用情況不一樣,有城市用得多也有城市用得少,“目前在我們的成交占比里面,公積金貸款占不到10%”。

事實上,無論占比如何,商貸始終是主流,因為公積金貸款使用比例有限,帶來的影響也相對有限。

浙商銀行盡管已經在商業房貸層面降低了首付,但目前只針對非限購城市,國仕英指出,在此之前,浙商銀行的房貸政策非“限購”城市首付比例為30%,比央行等監管部門的要求還要高,目前下調后仍符合監管部門的要求。

而就在各地政府忙著救市的時候,央行在2月19日重申,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

亦因此,中指院研究判斷,整體來看,未來地方政府將以供給側扶持為主,需求端鼓勵為輔,需求側政策調整的方向更多將體現在公積金政策以及人才購房等方面,以保障合理自住需求的穩步釋放,熱點城市限購、限貸等主體調控政策仍將保持穩定。

該房企營銷人士則認為,中長期來看,成交量會明顯增加,價位方面由于國家堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,所以不會發生太大變化,會穩中略有上升趨勢。



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